Тема: Как маскируются финансовые пирамиды - строительные компании.

Буквально несколько лет назад в сфере недвижимости прогремел ряд скандалов. Квартирное мошенничество приобрело огромные масштабы. Компании-застройщики начинали продажи квартир ещё на нулевом этапе строительства. На полученные деньги покупали всё новые и новые площадки для застройки.

В итоге застройщик продавал, причем неоднократно, квартиры в несуществующих домах и прикарманивал себе деньги граждан-дольщиков. Это происходило из-за несовершенства законодательства: застройщики тогда имели право на привлечение финансовых средств до получения разрешения на строительство.

Общественный резонанс подтолкнул Госдуму принять закон РФ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», который, как оказалось, был слишком жестким по отношению к застройщикам. Если бы строители начали буквально соблюдать требования Закона, они могли бы и не дойти до начальной стадии строительства. Поэтому застройщики (в том числе и добросовестные) быстро изобрели схемы обхода «строительного» закона. Но эти схемы были особенно удобны именно для недобросовестных строительных компаний.

Позднее в «строительный» закон была внесена поправка, уравнивающая права застройщиков и дольщиков. Но несмотя на то, что Госдума пытается навести законодательный порядок в этой области, результаты оставляют желать лучшего. Мошенники в строительстве всякий раз после появления законодательных новаций находят и новые способы обойти закон. Действует старая шутка: «Закон, что столб, через него не перепрыгнешь, зато его можно обойти!»

Строительный бизнес сегодня один из самых прибыльных. А мошенники продолжают наживаться на естественном стремлении граждан решить квартирный вопрос как можно быстрее. Согласно действующему Закону, застройщик, до того как начнёт привлекать деньги, должен:
1) получить разрешение на строительство;
2)опубликовать информацию о себе и об объекте строительства;
3) зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства.
Только на выполнение первого пункта у застройщика может уйти от 6 до 15 месяцев. А откладывать начало строительства невыгодно ни застройщику, ни дольщикам-инвесторам.

Кроме того, в договоре с дольщиком строители должны указывать срок сдачи дома. При нарушении этого срока на застройщика накладываются экономические санкции. Чтобы их избежать застройщики намеренно устанавливают более продолжительные, чем необходимо, сроки окончания строительства. Но самое главное, компании-застройщики предлагают дольщикам подписывать не основной договор, к которому Закон предъявляет повышенные требования, а предварительный.

По этому договору стороны обязуются заключить в будущем сделку по передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По предварительному договору дольщики выплачивают строителям в качестве задатка некоторую сумму, которая впоследствии должна быть зачтена в основном договоре. Именно эта схема очень привлекательна для мошенников, которые хотят уклониться от выполнения своих обязательств.

При предварительном договоре право собственности на квартиру переходит к дольщику только после заключения основного договора. Поэтому дольщик рискует остаться без квартиры. Если подать в суд на понуждение застройщика к заключению основного договора, то суд можно выиграть, но в случае, если квартира продана уже третьему лицу, всё усложняется. И в результате незадачливый дольщик требует расторгнуть предварительный договор и вернуть деньги.

Этого только и ждёт застройщик-мошенник. Он легко возвращает деньги вместе с процентами, ведь он уже продал квартиру гораздо дороже, да к тому же и попользовался дешёвым кредитом. Есть ещё одна хитрость, используемая мошенниками. Будьте внимательны при заключении договора. Поскольку основной договор должен быть заключён после завершения строительства, а срок окончания в предварительном договоре не определён, застройщик может строить дом сколь угодно долго, не нарушая обязательств перед инвестором.

При заключении договора с застройщиком желательно, чтобы он имел все разрешительные документы для начала строительства. Особое внимание уделите ответственности сторон. Если не желаете стать беспроцентным кредитором застройщика требуйте, чтобы фирма-застройщик в случае срыва строительства выплатила вам компенсацию в размере рыночной стоимости неполученного жилья. Тогда мошенничество становится невыгодным. Юридически жильё считается построенным только после госприёмки и сдачи в эксплуатацию. Этот срок надо указать в договоре как срок возможных дополнительных взносов (доплат), если в них возникнет необходимость.

Наконец, перед заключением договора не поленитесь поискать хотя бы по Интернету, не упоминается ли имя фирмы-застройщика в связи с финансовыми скандалами, отсутствуют ли судебные иски или претензии правоохранительных органов к ней. И не экономьте на юристе, специализирующемся на жилищном праве. Оплатив его услуги при заключении сделки, вы избавите себя от возможных будущих затрат на ведение судебных тяжб.

Эксперты в области строительства считают, что в ближайшее время в жилищном строительстве будет применяться так называемая «сберовская» схема. Сбербанк будет открывать специальные счета граждан-дольщиков, на которых будут аккумулироваться как собственные средства дольщиков, так и заёмные у банка средства (кредиты). Компания-застройщик уже не будет напрямую привлекать средства дольщиков, а будет кредитоваться в Сбербанке на льготных условиях, в размере привлечённых банком средств. Если потребуются дополнительные средства, Сбербанк будет кредитовать застройщика за счёт собcтвенных средств, но уже по рыночным ставкам.

Использование такой схемы на практике не сильно ограничивает возможности застройщика, зато дольщики защищены от застройщиков-мошенников. Банки к тому же проконтролируют целевое использование средств и ценовую политику застройщика. Например, недобросовестному застройщику станет труднее приобретать стройматериалы по завышенным ценам и, в результате, завышать цену квадратного метра постройки.

Строительные пирамиды совсем не похожи на пирамиды египетские. Хотя и те, и другие имеют непосредственное отношение к строительству. Вот только итог их возведения у них слишком разный: египетские пирамиды (во всяком случае, некоторые из них) признаны одним из чудес света, итог возведения строительных пирамид – толпы обманутых пайщиков и заведенные по их заявлениям уголовные дела.
Схемы финансовых пирамид в сфере строительства бывают следующие:

1. Недвижимость строится не на свои деньги и не на привлеченный банковский капитал, а на деньги пайщиков.
В условиях стремительного роста цен на недвижимость так поступают даже многие настоящие строительные компании. Но есть некоторые нюансы, которые в итоге могут привести к двум противоположным результатам. В случае с настоящей строительной компанией или финансовой пирамидой в благоприятных условиях (рост цен на недвижимость в геометрической прогрессии), вы покупаете недвижимость за свои деньги. В случае с обычной финансовой пирамидой в обычных условиях вы остаетесь и без денег, и без недвижимости.

Впрочем, в тот момент, когда стоимость недвижимости растет гигантскими темпами и спрос значительно опережает предложение, такие фирмы действительно могут завершить строительство (даже, может быть, в срок), особенно, если этот строительный объект – один из первых. И опять взять кредит и начать новую «стройку века». При этом фирма-однодневка все равно не будет вкладывать большую часть заработанных денег в производство – лучше взять кредит. Особенно для фирмы, которая в любой момент может исчезнуть, оставив вкладчиков и пайщиков наедине с обнесенной забором пустой строительной площадкой и банком, которому эта незавершенка принадлежит на правах залога за кредит.

Ситуация изменится, когда стремительный рост цен на рынке недвижимости приостанавливается. Пайщики уже не стоят в очереди для того, чтобы выложить свои кровные денежки и купить недвижимость на этапе строительства. А так как новых пайщиков нет и не предвидится, то «незавершенка» превращается в «долгострой», а затем плавно переходит в «недострой». В лучшем случае стройплощадку выкупит какая-нибудь строительная фирма и предложит пайщикам доплатить денег, для того чтоб они смогли завершить строительство.

При этом в контракте с финансовой пирамидой обязанности пайщика (или участника инвестиционного фонда) прописываются очень четко, особенно график выплаты им денег. Обязанности же инвестиционного фонда (или строительной фирмы, в которой вы выступаете пайщиком) прописываются общими словами. Часто не указываются конкретные сроки завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию. Естественно, что никаких штрафных санкций инвестиционный фонд или строительная фирма, берущая вкладчиков «в долю» и не спешащая завершить строительство, не несет.

2. Строительная пирамида в мягкой форме.
Фирма берет деньги, обещая построить здание. Формально начинается строительство: стройплощадка обносится забором, даже вырывается котлован. Несколько лет фирма прокручивает деньги, периодически возвещая своих пайщиков о временных трудностях, затем деньги возвращаются участникам этой игры. Естественно, что стоимость этих денег вследствие инфляции уже намного меньше. Таким образом, учредители фирмы как бы получают от своих вкладчиков беспроцентный кредит. Зарабатывают на этих деньгах и возвращают их назад. При этом некоторые вкладчики даже облегченно вздыхают – ведь могли бы потерять все, а не только недополученную прибыль.

3. Фирма-двойник.
Строительная фирма (реально существующая) действительно начинает строительство. Другая строительная фирма с таким же названием (или очень похожим, или таким же, но зарегистрированным в другом населенном пункте) проводит рекламную компанию и объявляет о продаже недвижимости на этапе незавершенного строительства. Даже неверующие покупатели, увидев, как быстро и активно застраивается площадка и как возводится здание, несут свои денежки в фирму-двойник. Настоящая фирма «не замечает» рекламы продажи ее объектов. Когда вторая фирма решает прекратить сбор денег с населения (как правило, это происходит перед окончанием строительства), ее офис ликвидируется а все участники процесса «относительно честного отъема денег у населения» разбегаются. Естественно. Ни один суд не признает обязательства настоящей строительной фирмы перед клиентами ее двойника.

Прежде чем отдать свои деньги фирме (даже если о ней хорошо отзываются ваши знакомые и реклама) – отдайте договор юристам на проверку. Это самое меньшее, что вы можете сделать для сбережения ваших денег и нервов. Узнайте как можно больше об этой фирме. Убедитесь, что у нее есть все необходимые лицензии и документы. Что есть утвержденный проект и землеотвод (хотя надо признать, что сейчас даже настоящие строительные фирмы спешат заработать и подготавливают документы уже в процессе строительства). И что нет людей, уже пострадавших от ее деятельности. Спасение утопающего – дело рук самого утопающего.