Тема: Ипотека на загородную недвижимость

Еще несколько лет назад в нашей стране было очень проблематично взять ипотечный кредит на покупку (или строительство) загородной недвижимости. Сейчас ситуация сильно изменилась в лучшую сторону благодаря внесенным изменениям в кредитное законодательство, но получить ипотеку на приобретение загородного дома все равно сложнее, чем на покупку квартиры.

Это связано с увеличением рисков банков в этом сегменте ипотечного рынка. Если квартира является стандартным и испытанным объектом, то загородный дом более персонализирован, поэтому обладает меньшей ликвидностью по сравнению с квартирой. Т.е. в случае, если заемщик по каким-то причинам не сможет вернуть долг, продать заложенную квартиру банку гораздо проще, чем загородную недвижимость.

Требования банков к заемщикам и загородной недвижимости

Главное требование, которое предъявляется банками к предмету залога в виде загородной недвижимости - ее ликвидность на протяжении всего срока действия кредитного договора. Это означает, что приобретаемый в ипотеку объект должен быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями, располагаться в населенном пункте с достаточно развитой инфраструктурой и быть пригодным для постоянного проживания, а также находиться в хорошем состоянии, иметь круглогодичную подъездную дорогу и т.д. Кроме того, приобретаемая в кредит загородная недвижимость должна находиться недалеко от самого банка или от его филиала (обычно в пределах 50 км).

Еще одним важным моментом при получении ипотеки является наличие у заемщика или членов его семьи права собственности на землю, на которой находится или будет строительство загородного дома. При этом земля обязательно должна иметь статус поселения и быть предназначенной для индивидуального жилищного строительства. Помимо этого, банки предъявляют дополнительные различные требования к приобретаемому в ипотеку загородному дому. Например, из какого материала сделан фундамент и несущие стены. Построенный из бетонных блоков или кирпича дом считается более долговечным по сравнению с деревянным строением и, следовательно, более ликвидным.

Условия ипотеки на загородную недвижимость

В среднем процентные ставки по ипотеке на загородную недвижимость на несколько процентов выше, чем при ипотечном кредитовании квартир, и составляют 14-15% годовых в рублях.
В 2011 году банки значительно снизили требования к первоначальному взносу с 40-60% до 10-15% от стоимости приобретаемой в кредит загородной недвижимости, а максимальный срок кредит теперь составляет 30-35 лет. Приобретаемая в ипотеку загородная недвижимость оформляется в качестве залога по кредиту.
Помимо стандартного пакета документов, который необходимо предоставить в банк для рассмотрения заявки на получение ипотеки, необходимо предоставить:
- кадастровый план земельного участка;
- правоустанавливающие документы на землю;
- справка об инвентаризационной стоимости и кадастровый паспорт загородного дома;
- технический паспорт на жилой дом;
- отчет от аккредитованного оценщика об оценке загородного дома.

Преимущества и недостатки
К недостаткам ипотечного кредитования для приобретения загородной недвижимости можно отнести более сложную процедуру оформления кредита, которая требует от заемщика предоставления ряда дополнительных документов, и более высокие процентные ставки по сравнению с обычной ипотекой. Сложнее получить ипотеку на загородную недвижимость и из-за более жестких требований банков к приобретаемым или строящимся объектам недвижимости.
Но есть и преимущества загородной ипотеки, так, например, в сфере загородной недвижимости практически отсутствует дефицит предложений. При желании можно подобрать объект, максимально приближенный к индивидуальным требованиям заемщика для более комфортных условий проживания. К тому же продавцы загородной недвижимости фиксируют цены на время, достаточное для оформления ипотеки, а не на несколько дней, как при покупке квартиры.

Расходы по кредитам на покупку загородного жилья почти сравнялись с затратами на "квартирные" кредиты. Аналитики отмечают, что строительство малоэтажного жилья "набирает обороты". На покупку частного дома предоставляются два вида кредитов. Однако, для получения любого из них жилье должно соответствовать ряду критериев.

Как подчеркивают эксперты, кредитование загородной недвижимости чаще всего на 1,5-2% дороже, чем кредитование квартир. Хотя крупные банки уже не делают разницы между этими программами. На покупку загородного дома может быть оформлен один из двух видов кредита - ипотечный или жилищный - с различными условиями.

Жилищный кредит удобен прежде всего для тех, кому нужна сумма до 750 тысяч рублей или тем, кто по каким-либо обстоятельствам не хочет оформлять в залог приобретаемый дом. При этом допускаются следующие формы обеспечения: поручительство физических лиц, залог других объектов недвижимости, поручительство юридического лица и ряд других. Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемого объекта недвижимости. Как правило, максимальный размер размер кредита в этом случае не может превышать 80% (для семьи с детьми - до 90%) стоимости жилья. При расчете платежеспособности могут быть учтены доходы не только самого заемщика, но и его супруга, а также родителей. Специалисты предупреждают: банк не может предоставить ипотечный кредит, если продавец дома не владеет участком, на котором он расположен. А вот на жилищный кредит данное условие не распространяется.

Проще всего получить кредит на коттедж или таунхаус в организованном поселке, снабженном всеми коммуникациями. Зачастую многие банки вводят определенные ограничения на строительные материалы: например, не дают кредиты на деревянные строения. Кредит вряд ли будет выдан на покупку ветхого или аварийного дома с ранним годом постройки - срок износа не должен превышать установленные нормы.