Тема: Как продать квартиру, обремененную ипотекой

Никто не застрахован от потери работы, внезапной болезни или пополнения в семье. В жизни случаются как радостные, так и горестные события, и даже купленная однажды по ипотеке долгожданная квартира через какое-то время может оказаться ненужной. О том, как можно продать обремененное залогом жилье, рассказали сами банкиры.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка, для россиян пока ещё редкость. Однако в банковской практике такие случаи уже встречались. Например, заемщик несколько лет назад приобрел квартиру по ипотеке, исправно выплачивал платежи в течение нескольких лет, но затем по каким-то причинам ему стала необходима квартира большего размера. В этом случае он ищет покупателя на свою квартиру самостоятельно либо при помощи риелтора. Вырученные средства пойдут на погашение кредита, а оставшаяся часть — на первый взнос при покупке большей квартиры уже по другому кредитному договору. Бывают и другие случаи. Если по истечении какого-то срока заемщик, взявший ипотеку, оказывается не в состоянии выплачивать кредит, то на квартиру также подыскивается покупатель, заключается соглашение о переводе долга с согласия банка, по которому покупатель приобретает право собственности на недвижимость и обязанность погасить долг перед банком, то есть становится новым должником. Возможен и вариант, когда покупатель квартиры не располагает необходимой суммой для покупки и также собирается воспользоваться ипотечным кредитом. Это более сложная процедура, поскольку банк должен будет одобрить его кандидатуру в качестве нового заемщика, оценить платежеспособность, чтобы сохранить гарантии выплаты кредита.

Отчуждаем имущество у банка

Если у заемщика каким-либо образом изменяется жизненная ситуация, банк заинтересован пойти ему навстречу, в том числе в области реализации объекта недвижимости. Если покупатель на объект ещё не найден, банк может предложить заемщику надежного партнера для осуществления сделки. При этом заемщик должен понимать, что продажа объекта, находящегося в залоге, — нестандартная сделка и может повлечь за собой снижение стоимости объекта. Банк заинтересован в погашении кредита и отсутствии просроченных платежей. Если клиент в силу разных причин не может больше платить по кредиту и согласен погасить кредит за счет продажи квартиры, то финансовое учреждение обращает взыскание на залог во внесудебном порядке. Продажа квартиры возможна при условии проведения расчетов с покупателем через банк под контролем кредитного сотрудника.

Порядок отчуждения заложенного имущества подробно регламентирован в законе об ипотеке и других нормативно правовых актах. Передача квартиры в залог не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. В соответствии с ними жилье, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На практике, как правило, кредиторы в договор об ипотеке включают условие, согласно которому предмет залога не может быть отчужден в собственность третьих лиц, за исключением универсального правопреемства в порядке наследования, которое не может быть ограничено никаким договором или требованием. При нарушении данного правила залогодержатель вправе потребовать признания такой сделки недействительной и возврата сторонами всего полученного по сделке либо потребовать досрочного полного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на предмет ипотеки независимо от того, кому оно в этот момент принадлежит. В том случае, если выдавалась закладная, то произвести отчуждение заложенного имущества, в том числе его обмен, возможно, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. При этом должны соблюдаться условия, которые установлены в этой закладной.

Если кредитор, он же залогодержатель, согласен на отчуждение залогодателем заложенного имущества, то, как правило, заемщик самостоятельно находит покупателя на квартиру или на обмен квартиры. При этом возможны два варианта последствий такой сделки: если производится обмен, то залогодатель передает залогодержателю в обеспечение исполнения обязательства путем замены предмета залога новую квартиру. Если производится сделка купли продажи заложенной квартиры, то залогодатель вырученными денежными средствами досрочно погашает ипотечный кредит. В то же время возможны случаи, когда новый приобретатель заложенной квартиры намеревается её приобрести также с использованием кредитных средств. В такой ситуации возможен перевод долга на нового залогодателя, обеспечением по которому будет выступать та же квартира.

Главное — найти покладистого покупателя
Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, прежде всего нужно получить согласие самого банка. Как только кредитная организация дала добро, нужно выбрать схему продажи. Есть два способа проведения таких сделок. Какой выбрать — решать банку, покупателю и продавцу. Способы отличаются друг от друга принципиальным моментом, когда и при каких условиях будет снят залог с квартиры — до перерегистрации прав собственности или после. В первом случае банк дает согласие на смену собственника, потом снимает обременение. В этом случае на какое-то время залогодателем становится новый собственник жилья — покупатель. Покупатель помещает деньги в две ячейки в депозитарии. В одну закладывается сумма, равная остатку задолженности банку, в другую — все остальное. Операция с ячейками проходит под контролем сотрудника банка. Когда произошла регистрация прав нового собственника, сотрудник банка забирает остаток задолженности из «своей» ячейки и дает покупателю разрешение на снятие обременения. Деньги из другой ячейки забирает продавец залоговой квартиры. Если по каким-то причинам регистрации договора и перехода прав собственности не происходит, деньги из обеих ячеек забирает покупатель.

Если выбирается второй способ, то заемщик должен внести на свой текущий счет в банке остаток ссудной задолженности и начисленные проценты по кредиту для того, чтобы банк мог списать данную сумму и выдать заемщику письмо о том, что он исполнил свои обязательства перед банком и может снимать обременение с квартиры. Для этого заемщик может заключить предварительный договор купли продажи квартиры, по которому покупатель заемщику передаст сумму, достаточную для закрытия им ипотечного кредита. Её заемщик, в свою очередь, внесет на свой текущий счет до подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Сдать документы на снятие обременения и регистрацию договора купли продажи между заемщиком и его покупателем можно будет в один день.

Татьяна Коротцева, руководитель кредитно-кассового офиса в г. Красноярске ООО «Городской Ипотечный Банк»

— Доля сделок, в которых участвуют квартиры с обременением (ипотека), на мой взгляд, на сегодняшний день ничтожно мала. Пока это скорее единичные случаи, а не распространенная практика. Большая часть квартир, приобретаемых с помощью ипотеки, покупаются не в инвестиционных целях, а для проживания. Данный продукт характеризуется высокой мотивацией клиента на скорейшее погашение кредита и прекращение обременения своего жилья. Необходимость продать ипотечную квартиру может появиться скорее всего, если заемщик по какой-либо причине оказался не в состоянии осуществлять платежи по кредиту и обратился в банк с соответствующим заявлением. В таком случае вопрос решается либо мировым соглашением, когда заемщик находит покупателя на квартиру, а банк структурирует сделку, либо в судебном порядке, тогда квартира продается через аукцион по решению суда. Хотя купленная в ипотеку квартира является собственностью заемщика, продана она может быть только с согласия банка, который выступает в качестве выгодоприобретателя заложенного имущества. Такое разрешение будет заемщиком получено при условии, что им исполнены обязательства перед банком, в таком случае банк даст согласие на продажу квартиры. Вообще же создавать препятствия клиенту в продаже недвижимости, находящейся в залоге, не в интересах банка. Для него, в первую очередь, важно, чтобы кредит был погашен, а отказ заемщику, который оказался не в состоянии обслуживать кредит, в реализации квартиры может привести к просрочке по кредиту.

Григорий Селезнев, руководитель ипотечного отдела АН «Кардо»:

— Существует два способа приобретения квартиры с ипотечным обременением. Первый — покупка квартиры за наличные деньги. Его единственный минус-то, что проведение такой сделки потребует немало времени. Каждый банк предлагает свои условия досрочного погашения кредита. В одних заявление на досрочное погашение кредита должно быть подано не позднее чем за 15 дней до внесения денег. В других привязка делается к дате платежа, третьи осуществляют привязку к определенному числу месяца. Поэтому этот вопрос должен уточняться заранее. Кроме того, покупателю придется ждать месяц, в течение которого с квартиры будет сниматься обременение в регистрационной палате. Поэтому если покупатели участвует в цепочке обменов, ему необходимо сначала тщательно рассчитать время, ведь из-за задержки сроков кто-то из клиентов может потерять задаток.

В том случае, если квартира с обременением приобретается за счет средств ипотечного займа, возможно использования одного из двух механизмов расчета. Во первых, банк покупателя может перекупить закладную на квартиру у банка продавца, и переоформить её на себя. Таким образом, квартира останется под обременением, но заемщиком по закладной выступает уже покупатель. Преимущества переуступки кредита — в сроках проведения сделки, которые сокращаются за счет того, что в регистрационную палату заходят два банка одновременно. Однако это же потребует и одновременного согласования с двумя банками, что возможно осуществить далеко не всегда.

При этом данный вариант приобретения квартиры с обременением является самым безопасным. Кроме того, покупатель, приобретающий квартиру с обременением за счет ипотечных средств, может выбрать другой вариант расчета: сначала внести аванс из собственных накоплений в размере обременения, а потом, получив кредит, доплатить оставшуюся сумму. Но тут присутствуют определенные риски. В тот самый момент, как продавец, получивший задаток, снимает с квартиры обременение и сделка уже может быть совершена, банк может не одобрить выдачу ипотечного кредита. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, использовать подобный механизм совершения сделки я рекомендовал бы, только если есть 100%-ная уверенность, что ипотека будет получена.

Николай Яблоков, заместитель управляющего филиалом Газпромбанк (ОАО) в Красноярске:

— У нас нет оговоренных сроков, после которых можно продавать квартиру, обремененную ипотекой нашего банка. Разве что стандартный мораторий на досрочное гашение ипотечного кредита, составляющий 6 месяцев. Каждый банк может индивидуально подходить к процедуре согласования продажи таких квартир. В нашей практике использовалось только два варианта: в первом случае новым покупателем полностью вносились средства на гашение кредита, после этого банк снимал запись об ипотеке и затем происходила продажа новому собственнику. Как новый собственник управлял рисками в ходе сделки, нам не известно. Во втором новый покупатель брал ипотечный кредит в нашем банке, мы накладывали вторую ипотеку на уже заложенную квартиру, после этого выдавали новый кредит, который шел на гашение первоначального, и затем снимали запись о первой ипотеке.

Елена Похабова, начальник юридического отдела ООО «СМ. Риэлти» (торговая марка «Квартирный ответ»):

— Сделка по продаже квартиры, имеющей ипотечное обременение, несколько сложнее обычной. Срок, после которого возможно осуществление сделки, устанавливается банком. Как только разрешение банка получено, за квартиру вносится остаток заемных средств и её можно продавать. Существуют три способа продажи ипотечной квартиры.
Первый способ — самостоятельная продажа. Он подразумевает полную прозрачность сделок и обязательное согласие банка кредитора. Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту, нотариально заключается предварительное соглашение с покупателем. Далее покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, после получения банком денежных средств продавец получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним задолженности. В указанный в предварительном договоре срок продавец регистрирует снятие обременения в регистрационной палате, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли продажи. Разница между суммой долга и ценой квартиры закладывается в ячейку с определенными условиями доступа — при предъявлении зарегистрированного договора купли продажи (или свидетельства о собственности на нового владельца), выписки из ЕГРП.
Способ второй — продать кредит.Этот способ отличается предметом продажи. В данном случае продавец выставляет на рынок сам ипотечный кредит, а не недвижимость как таковую. При этом также необходимо получить согласие банка на сделку. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на квартиру. В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка. Выкупить кредит может не только частное лицо, но и банк у банка (перекредитование). Но на перекредитование банки, как правило, идут неохотно, поскольку они не заинтересованы в потере клиента.
Способ третий — неофициальный. По неофициальным данным, существует ещё один способ продажи ипотечной квартиры — найти покупателя, который готов погасить кредит досрочно. Однако здесь имеются свои подводные камни: во первых, человека, согласного купить квартиру на подобных условиях, достаточно сложно найти, во вторых, в этом случае договор по ипотеке должен предусматривать досрочное погашение кредита без штрафных санкций.
Преимущество у такого способа продажи квартиры одно: банк может даже не узнать о сделке, он просто получит свои деньги. При этом далеко не всякий покупатель захочет обременять дополнительными сложностями, а значит, продавцу придется как-то стимулировать его интерес к квартире. Таким привлекательным моментом может стать более низкая цена или интересный объект недвижимости.

В целом стоимость находящейся в залоге квартиры не отличается от стоимости квартир, свободных от обременений. Просто продажа объекта, находящегося в залоге, — нестандартная сделка и может повлечь за собой снижение стоимости объекта. Снижение рыночной стоимости залоговой квартиры связано с тем, что, как правило, банки сначала просят погасить кредит и только после этого снимают обременение. Получается, что покупатель отдает деньги ещё до регистрации права собственности. Кроме того, на такие квартиры немного сложней найти покупателя (покупатель должен располагать свободными деньгами). Плюс из-за сложности сопровождения сделки размер риелторского вознаграждения может быть выше, чем при обычной сделке купли продажи.