Тема: Как правильно принимать квартиру в новостройке

Что делают покупатели квартиры в новостройке, когда приходит время принимать объект у застройщика? Радуются, что период волнений остался позади, стремятся как можно быстрее получить ключи от долгожданной квартиры и зачастую закрывают глаза на допущенные строителями недоделки. Между тем передача квартиры покупателю —очень ответственный этап. Ведь небольшие, на первый взгляд, строительные дефекты в будущем могут стать источником серьезных проблем.

Принимая квартиру, покупатели далеко не всегда четко себе представляют, в каком виде обязан сдать им объект застройщик. Между тем существует перечень характеристик, определяющих качество построенного объекта. Одни из них перечисляются в договоре. Так, в этом документе должно быть сказано, будет ли квартира сдаваться с «чистовой» или с «черновой» отделкой, что в нее включено, какого качества сантехника будет установлена. Чем более подробно в договоре будут определены все важные моменты, тем выше гарантия, что собственник получит жилье в том качестве, на которое рассчитывал.

Другие характеристики построенного жилья вроде качества выполнения отделки стен и пола, способности стен дома сохранять тепло перечислены в специальных строительных нормах и правилах. Оценить качество отделки, убедиться в том, ровно ли выполнена поверхность стен, нет ли разводов на потолке, сможет и покупатель, по роду своей деятельности никак не связанный со сферой строительства. Однако есть недочеты, которые способны обнаружить только эксперты в области качества строительства.
По словам специалистов, на практике к помощи эксперта обычно прибегают в основном тогда, когда покупатель приобрел квартиру в доме повышенной комфортности и считает, что матриалы, использованные при ее отделке, не соответствуют заявленному застройщиком классу. В такой ситуации покупатель обращается к оценке независимого эксперта.

Все обнаруженные в процессе осмотра квартиры недочеты в обязательном порядке фиксируются в предварительном акте приема-передачи. Этот документ оформляется при наличии у дольщика претензий к качеству работ, а окончательный акт подписывается уже после устранения дефектов.

осмотр квартиры

отправляясь на осмотр квартиры, при себе стоит иметь фонарик (с его помощью вы будете снимать показания счетчиков и номера приборов), рулетку, любой компактный электроприбор, с помощью которого можно проверить работу розеток (подойдет зарядное устройство к мобильному телефону), лампочка и патрон. нелишним будет захватить с собой длинную линейку и стремянку.

начинать осмотр квартиры следует с проверки качества поверхности стен и уклона полов. согласно снипу, максимальный перепад высот, который допускается между двумя точками пола, находящимися друг от друга на расстоянии 2 м, не может быть больше 2 мм. в стяжке пола не должно содержаться трещин и пустот. проверить пол на наличие пустот можно, постучав по нему, — глухого звука быть не должно.

следующий шаг — проверка качества остекления окон и балконов. в окне не должно быть трещин, а в окружающей его стене щелей, все зазоры между оконной рамой и стеной должны быть заполнены монтажной пеной. стеклопакеты должны свободно открываться и закрываться и плотно прилегать к раме. запорные устройства — исправно работать. при движении створок не должно появляться перекосов.
«установленные в квартире пластиковые окна должны иметь технический паспорт, в котором говорится, что они отвечают требованиям, предъявляемым к нашим климатическим условиям, — рассказывает технический директор компании „научно-технический прогресс“ михаил сашко. — в проемах окна должны располагаться как можно дальше от помещения, чтобы не возникало мостиков холода».
у покупателей, которые принимают квартиру в холодное время года, есть возможность проверить, какое количество тепла уходит из дома через окна. для этого можно заказать тепловизион-ную съемку. производится она при температуре -10 °c специальным прибором — тепловизором, позволяющим увидеть, каким образом из помещения уходят потоки тепла. большую часть тепла дом теряет через окна и крышу. если прибор показывает, что тепло из дома выпускают только окна, это вполне допустимо. но если на снимке видно, что утечки тепла из квартиры происходят вокруг оконного блока, — это повод говорить о неверно проведенном монтаже. еще хуже, если тепло покидает дом по стыкам плит или через перекрытия.

водоснабжение, отопление, электрика
для того чтобы проверить установку системы водоснабжения, не нужно быть специалистом, разбирающимся в строительстве. достаточно простого визуального осмотра. нужно тщательно осмотреть стыки труб, под стояками не должно быть луж, запорные краны должны надежно закрываться, а отводы полотенцесушителя — располагаться в одной плоскости. завершается проверка системы водоснабжения тестированием работы смесителей и проверкой напора воды.
следующая по очереди — проверка правильности установки тройников на трубу холодной воды в санузле и на кухне. установлены они должны быть таким образом, чтобы к ним был обеспечен свободный доступ при подключении стиральной машины.

проверка системы отопления заключается в осмотре батарей. конвекторы должны быть установлены ровно, регуляторы температуры (если они предусмотрены проектом) — свободно раскручиваться и закрываться. на кожухах конвекторов не должно быть царапин.

для проверки электрики подключите к розетке взятое с собой зарядное устройство для телефона, вкрутите лампочку и проверьте освещение в квартире. иногда специалисты советуют дополнительно захватить с собой на осмотр квартиры дрель или перфоратор и включить его на пару минут. внутриквартирная сеть должна справиться с такой нагрузкой.

принимая квартиру, следует записать показания счетчиков (электричества и учета воды), переписать номера приборов, чтобы потом при получении паспортов на них проверить, что вам выдали именно ваши.

основные параметры
температура, влажность, достаточный воздухообмен — три основных показателя, от которых зависит, насколько комфортной будет жизнь новоселов в купленной квартире.
особое внимание стоит уделить системе вентиляции помещения. чтобы находиться в помещении было комфортно, в квартире должен быть обеспечен постоянный воздухообмен.

«далеко не всем известно, что мы каждый час вдыхаем 60 кубометров воздуха, значит, эти 60 кубометров должны из квартиры каждый час выходить, а им на замену — поступать такое же количество свежего воздуха. и если раньше поток воздуха обеспечивали деревянные окна, через щели в которых свежий воздух проникал в помещение, то теперь, когда повсеместно получили распространение окна с пластиковыми стеклопакетами, приток воздуха нужно организовать дополнительно. обеспечить этот обмен воздуха в квартире, где установлены пластиковые окна, можно только при одном условии. если в квартире установлен прибор для поступления воздуха — инфильтрационные клапаны, большинству населения известные как альпийские форточки».

вентиляция будет работать, только если в квартире обеспечен приток свежего воздуха. принцип работы системы вентиляции прост: сколько поступило воздуха в помещение, ровно столько же из него должно уйти. чтобы проверить, как работает вторая составляющая системы вентиляции — вентиляционные решетки, установленные в ванной и санузле, через которые из помещения уходит отработанный воздух, — нужно взять спичку или зажигалку и поднести к решетке. если вентиляция работает, огонь должен отклониться. с той же целью к вентиляционной решетке подносится листок бумаги. он должен прилипнуть к решетке.
«еще один способ проверить, как работает система вентиляции, — осмотреть решетку, — говорит михаил сашко. — воздух в квартирах у нас далек от стерильного, поэтому поверхность работающей решетки должна быть загрязненной. кроме того, для вентиляции помещений санузла, как сказано в снипе, под его дверью должна быть оставлена небольшая щель, которая будет обеспечивать необходимый приток воздуха».

специалисты работу системы вентиляции проверяют с помощью специального набженного вертушкой прибора, который называется анемометр крыльчатый асмана. по скорости вращения вертушки определяется объем воздуха, который покидает помещение.

термическое сопротивление стены, другими словами, то, насколько хорошо стены сохраняют тепло, измеряется при помощи другого специального прибора — пирометра. он помогает определить температуру на внутренней поверхности стены. этот показатель, который строго регламентируется гостом, на поверхности стен не должен быть ниже чем на 4 °c температуры воздуха в самом помещении.

«к сожалению, в практике строителей нет такого понятия, как класс жилья, по этому до сих пор, отдавая деньги за квартиру, мы покупаем не жилье определенного класса, платим не за качество строительства, а скорее за местоположение дома в престижном районе или за вид из окна, — говорит михаил сашко. — заключая договор долевого участия в строительстве, покупатели должны получить полное представление, какой объект они получат в итоге. каким будет материал всех стен, какого уровня отделка. к нам поступало несколько обращений от покупателей, у которых после установки в квартире стальной входной двери дверь выпала вместе с частью стены. начинаем разбираться, и оказывается, что межквартирная перегородка в квартире была выполнена из гипсокартона. материала, который не должен быть использован для межквартирных стен. здесь должен быть применен материал стены с капитальностью не меньше, чем капитальность самого дома. поэтому важно не только внимательно проверять качество проведенных работ, но на этапе заключения договора долевого участия тщательно изучать проект дома».

Если у покупателя существуют претензии к качеству жилья, он имеет право не подписывать акт приема-передачи объекта. Вместо этого составляется другой документ, в котором будут перечислены все претензии к качеству объекта. Документ составляется в двух экземплярах, один из которых остается у дольщика, второй он должен передать представителю строительной компании.

«Качество квартиры (как и всего жилого дома в целом) должно соответствовать договору и обязательным требованиям к таким объектам (технические регламенты, проектная документация, СНиП, СанПиН и пр.), даже если ссылки на эти требования в договоре отсутствуют, — объясняет юрист группы компаний „Арбикон“ Елена Заблоцкая. — Любые претензии к застройщику должны оформляться в письменном виде, содержать требование, дату, подпись, На том экземпляре документа, который останется у дольщика, необходимо сделать отметку о вручении уполномоченному представителю застройщика. Согласно ст. 7 закона № 214-ФЗ, если качество объекта долевого строительства ненадлежащее, участник долевого строительства вправе по своему усмотрению требовать от застройщика на выбор: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. При наличии существенных недостатков у него есть право отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов (из расчета удвоенной 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ)».

Некоторые застройщики включают в договор условия, снимающие с них ответственность за качество использованных при выполнении работ изделий и комплектующих. Сформулировано оно может быть, например, следующим образом.«Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др.». Такие условия являются прямым ущемлением прав потребителей и признаются недействительными. Монтаж трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведение штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора, это значит, их оплата уже учтена при определении его цены.

В том случае если застройщик не смог вовремя устранить выявленные дефекты, дольщик может принять квартиру, подписав акт приема-передачи. Однако в этой ситуации, подписывая акт приема передачи, он должен обязательно указать, что квартира была принята с недоделками. К такому акту в обязательном порядке прилагается подробный перечень выявленных дефектов, которые требуют устранения.
Но даже если дефекты были обнаружены уже после подписания акта приемапередачи квартиры, это совсем не означает, что устранять их придется покупателю за собственный счет. Законом предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранить обнаруженные дефекты. Для объекта долевого строительства он составляет не менее пяти лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Для установленного в квартире инженерного и технологического оборудования этот установленный законодательством срок гарантии составляет не менее трех лет. Однако при этом застройщик не несет ответственности и не обязан устранять в течение гарантийного срока те дефекты в квартире, которые возникли в результате неправильной эксплуатации.


Срок передачи квартиры
Еще один важный для покупателя момент — срок передачи квартиры. «Срок передачи объекта является существенным условием договора участия в долевом строительстве, без которого этот документ будет считаться недействительным, — объясняет юрист группы компаний «Арбикон» Елена Заблоцкая. — Передача объекта долевого строительства застройщиком производится после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства содержатся в статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В этом документе сказано, что стороны сделки самостоятельно формулируют в договоре условие о сроке передачи объекта, который может быть указан как:
календарная дата (конкретное число, месяц и год передачи объекта);
период времени, который должен пройти с момента заключения договора участия в долевом строительстве;
в договоре может содержаться указание на событие, которое должно неизбежно наступить.

Ответственность застройщика за нарушение срока наступает только в том случае, если объект долевого строительства передается позднее срока, предусмотренного в заключенном договоре.

Срок передачи квартир должен быть единым для всех участников долевого строительства объекта (этот срок может быть установлен как для всего жилого дома, так и для его частей, например, для отдельных блок-секций).

Застройщик имеет право начать передачу объекта долевого строительства после того, как им получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что строительство выполнено в полном объеме и построенный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В том случае если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В соответствии с гражданским законодательством изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Этот документ заключается в той же форме, что и основной договор, и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

«В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, — рассказывает Елена Заблоцкая. — Моментом передачи объекта долевого строительства считается момент подписания сторонами акта приема-передачи или другого документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 указанного закона)».

При нарушении застройщиком срока передачи квартиры участнику долевого строительства последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры в эксплуатацию (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Согласно законодательству в том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки). Если застройщик задерживает передачу квартиры, суд примет сторону участника долевого строительства и обяжет застройщика выплатить неустойку.

Изменение площади квартиры

На практике нередко возникают ситуации, когда площадь построенной квартиры оказывается больше или меньше проектной площади, указанной в договоре. Если после проведения обмера органами технической инвентаризации установлено, что площадь объекта изменилась, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, что указано в договоре долевого участия.

Обязанности по дополнительной оплате увеличившейся в площади квартиры у покупателя не возникает лишь в одном случае — если цена квартиры была зафиксирована в договоре. В таком договоре указана цена и отсутствуют положения о возможности ее изменения.
«В таком договоре может быть сказано, например: «Цена объекта является фиксированной. После ввода в эксплуатацию дома на основании данных технической инвентаризации производится уточнение общей фактической площади объекта долевого строительства, при этом перерасчет его стоимости не производится», — говорит Елена Заблоцкая.

Если положениями договора предусмотрено, что стороны обязуются возместить друг другу возникшую разницу, то при увеличении площади квартиры участник долевого строительства должен произвести оплату дополнительных метров, при уменьшении площади застройщик обязан возместить дольщику возникшую разницу.
Причем в данном случае совершенно неважно, на сколько именно уменьшилась площадь купленной квартиры: стала она меньше на 10%, на 5% или на один квадратный метр. Перерасчет должен быть произведен в любом случае. Даже если после завершения строительства квартиры ее площадь оказалась меньше на 0,5 кв. м той, что предусмотрена договором, участник имеет права требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены. Поэтому если в договоре сказано, что при изменении площади квартиры на 1 м или 0,5% застройщик имеет право не возмещать дольщику разницу в цене объекта, то эти условия признаются недействительными.

«Условия договора, предусматривающие увеличение цены договора в одностороннем порядке застройщиком (или отказ в возврате разницы в цене, когда фактическая площадь окажется меньше проектной), можно рассматривать как ущемляющие установленные законом права потребителя, — объясняет Елена Заблоцкая. — В таком случае они являются ничтожными (недействительными), влекут административную ответственность застройщика, и для защиты своих прав участник строительства может обратиться в Управление Роспотребнадзора и суд».

Эксперты не устают повторять, что к процедуре приема квартиры у застройщика нужно подходить очень внимательно. Только в этом случае покупателю квартиры в новостройке удастся сократить время и расходы на устранение строительных недоделок.