Ипотека в гражданском браке: взвесить все «против»


Многие банки сегодня кредитуют на покупку жилья не только законных супругов, но и пары, состоящие в гражданском браке. Условия кредитования в том и другом случае почти не различаются, однако, как считают эксперты, потенциальные потребители «безбрачной» ипотеки рискуют при этом гораздо больше, чем официальные семьи.



Директор ООО «Осипов и партнеры» Юлия Неупокоева:

– Многие банки предоставляют ипотечные кредиты парам, не состоящим в законном браке. Такая практика возникла несколько лет назад, когда появилась возможность привлекать в качестве созаемщика любое третье лицо. При этом родство не является обязательным условием, а количество созаемщиков в отдельных банках может доходить до четырех.



Различий в условиях кредитования для официальных и гражданских семей нет, но существует ряд проблем в выплатах при расставании незарегистрированных супругов. И особенно остро такие вопросы встают в случаях, когда собственность оформлена на одного из них. В прошлом году мне пришлось присутствовать на судебном разбирательстве, где гражданская супруга подала иск на принудительное выселение из квартиры своего бывшего мужа. Суд признал ее требования законными, несмотря на то что сумма первоначального взноса при покупке квартиры была выплачена за счет средств ее сожителя, полученных от продажи его квартиры. В данном случае кредит и право собственности были оформлены на супругу.



Для того чтобы впоследствии каждый из супругов имел гарантии, рекомендуется регистрировать брак и составлять брачный контракт. Покупка недвижимости для многих является самым дорогим приобретением в жизни, и рисковать ею не стоит.



Ведущий специалист-консультант отдела ЗАО «МИЭЛЬ-недвижимость» Олеся Лаптева:

– На сегодняшний день в нашем городе примерно 10% банков предоставляют ипотеку для гражданских супругов (имеется в виду солидарная ответственность за выплату кредита и оформление права собственности на обоих гражданских супругов). Увеличение количества таких программ возможно, банки сейчас более лояльно подходят к рассмотрению заявок на кредит и постоянно ищут пути к повышению конкурентоспособности собственных продуктов. Однако не думаю, что данная услуга будет отличаться большой востребованностью. Кроме того, если пара не готова к тому, чтобы зарегистрировать свой брак, возможно отношения не так прочны, и это может сказаться на выплате кредита. Дефолт в случае разрыва отношений, как правило, практически неизбежен, и не связанные какими-либо обязательствами люди легче допускают подобный исход.



Хорошо, если при расставании гражданских супругов, дело решится мирным путем. В случае напряжения отношений может возникнуть ситуация, когда два человека остаются в одной квартире и не могут разъехаться либо один из них уходит и остается без жилплощади. Хуже, если кто-то из супругов отказывается оплачивать свою долю ипотечного кредита, а второй супруг не может вносить полные платежи в одиночку. Просрочки и пени испортят кредитную историю обоим. Банк не разделит супругам счета, и без каких-то договоренностей ситуация может стать безвыходной.



Управляющий Филиала ЗАО «Банк ЖилФинанс» в г. Омске Олег Душенко:

– Большинство банков в рамках своих продуктов без каких либо сложностей кредитуют гражданские семьи – наличие брачного свидетельства не влияет на получение отказа или одобрения в выдаче кредита. Стоит отметить, что возможность гражданским супругам выступать в качестве созаемщиков – это тенденция последних лет: на заре ипотеки у неофициальных пар такой «привилегии» не было. Большая заслуга в этом принадлежит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которое масштабировало свои стандарты выдачи жилищных кредитов на всю страну, но первыми, конечно, такую услугу предложили коммерческие банки.



Какие преимущества это дает? Во-первых, при расчете максимальной суммы кредита банк учитывает совокупные доходы заемщика и созаемщиков, а значит, одобренная банком сумма кредита может быть больше, что позволит приобрести лучшую квартиру. Во-вторых, созаемщики могут наделяться собственностью в приобретаемой квартире. И третье, созаемщик несет солидарную (т.е. полную) ответственность по кредитному договору.



Основной риск для заемщиков, не состоящих в законном браке, заключается в том, что в случае разрыва отношений супруг, не оформивший на себя собственность, может ее лишиться. Поэтому при получении кредита лучше оформлять квартиру на обоих супругов.



Начальник отдела по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России Юлия Абрамова:

– Большинство крупных игроков ипотечного рынка предоставляют возможность оформить кредит не только мужу и жене, но, например, матери и сыну, мужу и свекрови, даже соседям. Наличие или отсутствие зарегистрированного брака никак не влияет на решение о выдаче кредита. Банк проводит анализ целого комплекса других параметров: личности заемщика, стажа работы, уровня платежеспособности, кредитной истории, рисков, связанных со сферой деятельности клиента и т. д.



Гражданские супруги самостоятельно определяют доли в объекте недвижимости, который приобретается на заемные деньги. И если при кредитовании законных супругов банк может учитывать доход только одного, то при кредитовании гражданских пар в расчет принимается доход каждого заемщика.



Риски, которые несут гражданские супруги, связаны с возможностью/невозможностью своевременно исполнять обязательства по кредитному договору, а также проблемой, как разделить имущество в случае расставания. Если пара разошлась, то им нужно определить, кто в будущем намерен быть собственником жилья и гасить кредит. В зависимости от этого банк предложит различные варианты решения вопроса в досудебном и судебном порядке.



Пока доля таких «безбрачных» клиентов значительно ниже по сравнению с официальными супругами, но мы предполагаем, что постепенно она будет увеличиваться.



Начальник Управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева:

– При определении возможности кредитования потенциальных заемщиков банк принимает во внимание следующие критерии оценки: доход, кредитная история, текущие расходы клиента, образование и трудовой стаж. Если оба гражданских супруга планируют участвовать в погашении кредита, подтверждая свои доходы, никаких ограничений по их кредитованию банк вводить не будет.



Основным риском для банков в случае «безбрачной» ипотеки может являться невозврат или плохое качество обслуживания кредита, поскольку один из созаемщиков может попросту отказаться исполнять обязательства по кредитному договору, т. к. прекратит какие-либо взаимоотношения с другим. Возможность такого развития событий у гражданских супругов гораздо выше, чем у семейных пар, которые подходят к оформлению кредита более осознанно.



Тем не менее, гражданские супруги, выступающие в качестве созаемщиков по ипотечному кредиту, солидарно несут ответственность по кредитному договору, даже если их личные отношения прекратились. Случай, когда один заемщик уплачивает в банк «свою часть» платежа по кредиту, а остальная часть находится на просрочке, рассматривается как просрочка по кредиту в целом.



Начальник кредитного управления ЗАО КБ «Мираф-Банк» Алексей Ермоленко:

– Ряд банков, в том числе и наш, осуществляют выдачу ипотечных кредитов парам, состоящим в гражданском браке, при условии оформления собственности на приобретаемое жилье только на одного из супругов (как правило, имеющего максимальный доход). При этом заемщиками по кредитному договору являются оба супруга, которые несут солидарную ответственность. Данный продукт является достаточно востребованным на рынке – зачастую пары принимают решение получить опыт совместной жизни до вступления в брак и нуждаются в собственном жилье. С развитием рынка спрос на ипотеку для гражданских супругов, как и на кредитные продукты для других категорий заемщиков, неуклонно растет. В целом, соотношение «гражданских» и официальных семей в общей доле пар, получающих ипотеку – примерно 30% на 70%.



При этом отличий в порядке рассмотрения заявок тех и других нет. Кредитуя неофициальных супругов, банк не несет дополнительных рисков как таковых. Просто в случае с гражданским браком процесс прекращения отношений между людьми не требует раздела имущества в судебном порядке, что делает его более легким. А это, в свою очередь, повышает риск неисполнения кредитных обязательств по причине расставания заемщиков. Но даже в случае прекращения отношений между гражданскими супругами ответственность по выплате кредита лежит на обоих, хотя собственником жилья может являться только один из них.



Начальник отдела кредитования физлиц Омского филиала КБ «ГЕНБАНК» (ООО) Ирина Холодилина:

– Для таких категорий клиентов, как гражданские супруги, банки, как правило, не выдвигают каких-то специальных условий и не ужесточает требований к заемщикам. Но самим заемщикам необходимо определиться, насколько они готовы к такой сделке. Самым существенным вопросом в этой истории будет раздел этого имущества в случае расставания гражданских супругов. Поскольку платежи по кредиту могли осуществляться от имени только одного из них, этот супруг сможет поставить вопрос о пересмотре его доли в объекте недвижимости в сторону увеличения. Второй же гражданский супруг окажется обделенным. Таким образом, при желании заемщика получить ипотечный кредит совместно со своим гражданским супругом ему необходимо учитывать не только условия самой ипотечной программы, но и возможные последствия расставания со своей второй половиной.



Люди, находящиеся в официальном браке, являются социально более защищенными, нежели гражданские супруги. Для этого существует ряд государственных программ, способствующих поддержке молодых семей, семей с двумя и более детьми и пр. Банки, в свою очередь, тоже поддерживают такие программы, т. к. государственные гарантии по социальным выплатам (такие как «материнский капитал») достаточно высоки, что позволяет заемщикам своевременно рассчитываться по кредиту, экономя при этом свои средства.