Рефинансирование ипотеки позволяет снизить процентную ставку по кредиту, а также удлинить срок кредитования, за счет чего уменьшатся ежемесячные платежи. Но в этом случае человек лишается возможности воспользоваться налоговым вычетом. для многих этот пробел в законодательстве – серьезный аргумент против рефинансирования кредита.

Попробуем на конкретном примере разобраться, сколько можно сэкономить благодаря рефинансированию ипотеки. Допустим, вы уже три года погашаете кредит и вам осталось выплатить $ 50 тыс. за 7 лет. При прежней ставке, скажем, в 16 % годовых в долларах, вы будет продолжать платить $ 994 в месяц. В случае переоформления кредита на другой банк под ставку 11 % годовых ваш ежемесячный платеж составит уже $ 857, что на $ 137 меньше. Согласитесь, разница существенная. В итоге общая экономия за 7 лет получается $11 508!

Однако термин «общая экономия» употребляется здесь не зря. Дело в том, что одновременно клиенту придется понести ряд издержек. За рассмотрение новым банком вашего заявления также придется отдельно заплатить в среднем от 1000 до 3000 рублей. Помимо этого, оформление кредита остается платным, и вам снова нужно будет внести единоразовую комиссию в размере около $ 700–1500.

Есть и еще один явный недостаток ипотечного перекредитования, который связан с пробелом в законодательстве, – это лишение налоговых льгот, а вместе с этим и невозможность вернуть подоходный налог. Изначально государство предоставляет заемщику право вернуть себе 13 % от суммы размером до миллиона рублей, которую вы потратили на приобретение жилья. В нашем случае это 130 000 рублей.

Предположим, у вас низкая белая зарплата в 10 000 рублей и ежемесячный подоходный налог составляет всего 1300 рублей. Тогда за три года вы успеете вернуть только 46 800 рублей. А оставшиеся 83 200 рублей (или $ 3200) «сгорят». С другой стороны, если у вас белая зарплата свыше 29 000 рублей, то за три года налоговая инспекция отдаст вам полностью по праву полагающиеся деньги. Кстати, сегодня этот вопрос стоит на повестке дня Госдумы РФ, и не исключено, что в ближайшем будущем льготы сохранят и тем, кто рефинансирует кредиты.

А пока общие издержки рефинансирования могут достигать $ 5000, что серьезно снижает финансовый эффект от этой операции. Более того, если разница процентных ставок в вашем случае составляет 2–3 % годовых, то перекредитование может стать и вовсе бессмысленным.

Примечательно, что за счет рефинансирования можно увеличить сроки кредитования и тем самым уменьшить ежемесячный платеж. Так, растянув $ 50 000 не на 7, а на 15 лет и воспользовавшись одновременно сниженной до 11% годовых ставкой, вы можете сократить ежемесячный платеж до $ 569 с прежних $ 994.

Но у этого «хода конем» есть и обратная сторона – существенно вырастает процентная часть ваших выплат. В первом случае сумма процентов составит $ 21 900, а во втором - она превысит даже сумму вашего оставшегося кредита и достигнет $ 52 000! Поэтому, прежде чем удлинять сроки кредита, нужно просчитать все последствия, изучить свою конкретную финансовую ситуацию.

Далеко не последнее значение имеют виды начисления ежемесячных платежей. Известно, что их бывает два: наиболее популярный аннуитетный (когда вы платите в месяц постоянную сумму) и менее востребованный дифференцированный (когда размер платежа месяц от месяца снижается). Сумма процентов, которые заемщик заплатит банку, во втором случае значительно меньше.

Поэтому логично, что если у вас сначала были равные платежи, а новый банк предлагает дифференцированный подход, эффект от рефинансирования еще больше возрастает. Хотя справедливости ради стоит отметить, что размер ежемесячного платежа в этом случае первое время может быть даже чуть больше, чем раньше.