Тема: Продажа незавершенного строительства

Документы необходимые для получения кредита:
сделки по приобретению объектов "недостроя" достаточно распространены. нередки и связанные с ними споры. сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? как избежать квалификации "незавершенки" в качестве самовольной постройки? сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с "недостроем".

по ст. 130 гк рф объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление фас ско от 30.04.2008 n ф08-2061/2008). если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.

как правильно оформить право собственности на объект незавершенного строительства

для совершения сделок с объектом "недостроя" необходимо соблюдать два обязательных условия.
нельзя признать право собственности на объект "недостроя", если он является предметом договора подряда

во-первых, он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. в противном случае согласно ст. 740 гк рф у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. так, в п. 16 постановления пленума вас рф от 25.02.1998 n 8 "о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

при рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства фас всо в постановлении от 22.02.2005 n а33-9837/04-с2-ф02-410/05-с2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. это исключает возможность признания права собственности на объект. аналогичный вывод содержится в постановлении фас всо от 17.03.2005 n а33-16577/04-с2-ф02-958/05-с2.

регистрация прав на объект незавершенного строительства

во-вторых, согласно ст. 130 и 219 гк рф и ст. 25 федерального закона от 21.07.1997 n 122-фз "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — федеральный закон n 122-фз) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 федерального закона n 122-фз).

необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма президиума вас рф от 16.02.2001 n 59 "обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.

сделки с объектами "незавершенки" до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма президиума вас рф от 24.01.2000 n 51 "обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). из постановления фас зсо от 20.03.2008 n ф04-1711/2008(1992-а75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

в другом деле комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление фас по от 11.03.2008 n а65-12050/07).
как избежать квалификации объекта "незавершенки" в качестве самовольной постройки

следующий момент, на который нужно обратить внимание, — это надлежащее оформление прав на земельный участок под "недостроем". согласно ст. 222 гк рф недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя (постановление фас уо от 01.02.2007 n ф09-117/07-с6). самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено надлежащим образом.

само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. так, в постановлении президиума вас рф от 19.09.2000 n 1288/00 указано, что тоо приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. Too без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. исходя из того, что участок выделялся для других целей, вас рф признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.
как гарантировать правомерность возведения объекта недвижимости

при разрешении аналогичного спора в постановлении фас мо от 14.02.2008 n кг-а40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление фас ско от 27.05.2008 n ф08-2726/2008).

в ходе рассмотрения другого спора было установлено, что тоо получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у тоо не оформлены права на землю. по истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. в связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 гк рф; п. 1 ст. 46 земельного кодекса рф). суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. он подтверждает право тоо на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление фас уо от 15.10.2007 n ф09-8364/07-с6).
потенциальный собственник "незавершенки" должен иметь проектно-разрешительную документацию

анализ ст. 222 гк рф показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. при ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. такой вывод следует из постановления фас сзо от 24.03.2008 n а44-2785/2007.

регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. в качестве примера можем привести постановление фас всо от 25.07.2006 n а19-38628/2005-16-ф02-3491/06-с2. в этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 гк рф). в качестве надлежащих доказательств суд признал заключения госпожнадзора и роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям снипов и не опасны для человека. в результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.

составляем и регистрируем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

в договоре купли-продажи "недостроя" укажите его основные характеристики, место расположения и цену

согласно ст. 549 и 554 гк рф договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 гк рф). переход права собственности по договору купли-продажи объекта "недостроя" подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 гк рф).

при заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление фас зсо от 25.12.2006 n ф04-8409/2006(29419-а45-21)).

при рассмотрении аналогичного спора фас вво в постановлении от 13.10.2006 n а39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.
акт технического состояния "недостроя" поможет индивидуализировать предмет договора

как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? фас зсо в постановлении от 12.07.2006 n ф04-4280/2006(24387-а45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом минюста россии от 20.02.2008 n 35 "об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости"(*1). здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.

федеральным законом от 13.05.2008 n 66-фз внесены изменения в федеральный закон n 122-фз. в частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. в частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 — вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
фундамент, на котором находится здание, не является самостоятельным объектом прав

акцентируем также внимание на следующем моменте. нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. в постановлении фас мо от 09.10.2006 n кг-а41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. в связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. в другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект "незавершенки" не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение вас рф от 21.05.2008 n 5627/08).

могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект "недостроя". в одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. однако фас зсо в постановлении от 19.06.2006 n ф04-3633/2006(23640-а03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 гк рф) или жилого помещения (ст. 558 гк рф).
в договоре купли-продажи имущественной доли в "недострое" следует четко определить ее размер

предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.

на практике возник спор, когда ооо приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. здание было достроено. по мнению ооо, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект "незавершенки" (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).

истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 гк рф). в силу п. 3 ст. 245 гк рф участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 апк рф), чего сделано не было. аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. при таких обстоятельствах требования ооо об увеличении доли были признаны незаконными (постановление фас уо от 18.08.2005 n ф09-2635/05-с3).

нередко "недострой" возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами гк рф и федеральным законом от 25.02.1999 n 39-фз "об инвестиционной деятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
"незавершенка" как объект инвестиций — это общая долевая собственность участников инвестпроекта

так, фас мо в постановлении от 06.04.2005 n кг-а40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 гк рф и является незаконным.

"Россельхозбанк" дает ипотеку под незавершенное строительство жилых домов. С помощью такого ипотечного кредита можно купить загородный дом, а также завершить начатое строительство или приобрести земельный участок под жилье.

Требования к Заемщикам:
Кредиты предоставляются гражданам РФ, в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита наступает до достижения ими возраста 65 лет.
Солидарными заемщиками (Созаемщиками) по кредитному договору могут выступать только члены семьи заемщика (супруг(-а), дети, родители).

Цели и сроки кредитования:
Кредит предоставляется на срок до 25 лет.
Ипотечный жилищный кредит предоставляется на:
-приобретение квартиры;
-приобретение жилого дома с земельным участком;
-приобретение незавершенного строительством объекта недвижимости (с земельным участком) и завершение его -строительства;
-оплату цены договора участия в долевом строительстве; строительство жилого дома подрядным способом либо собственными силами, включая завершение начатого строительства жилого дома (в том числе, зарегистрированного незавершенного строительством жилого помещения с земельным участком);
-приобретение земельного участка и строительство на нем жилого помещения.

Процентная ставка:
Зависит от выбора Заемщиком условий кредитования. от 12,5%


Сумма кредита:
Максимальная сумма кредита составляет до 10 000 000 рублей*.
Размер кредита зависит от платежеспособности Заемщика, оценки предоставленного обеспечения и составляет не более 85% стоимости жилья.
При определении платежеспособности Заемщика Банк может учесть все документально подтвержденные доходы заемщика (совокупный доход всех заемщиков (созаемщиков)).
* В зависимости от территориального расположения ОАО «Россельхозбанк».

Способы предоставления кредита:
Кредиты предоставляются заемщикам единовременно в полном объеме, либо путем открытия кредитной линии.
Денежные средства перечисляются на текущий счет Заемщика, с которого в дальнейшем он может осуществлять все расчеты (получение наличных средств, перечисление на счета продавцов и т.д).

Обеспечение:
В качестве обеспечения по кредиту принимаются:
при покупке – залог (ипотека) приобретаемого жилья;
при строительстве –
-на период строительства (до оформления права собственности) – поручительства не менее 2-х физических лиц или одного юридического лица и залог (в зависимости от цели кредитования):
-земельного участка,
-незавершенного строительством объекта недвижимости (с земельным участком),
-залог имущественных прав (требований) по договору участия в долевом строительстве.
-с момента государственной регистрации права собственности – залог построенного жилого помещения.

Обязательное условие:
Страхование предмета залога (кроме земельных участков и незавершенных строительством объектов недвижимости).
Предоставление отчета об оценке, произведенной независимым оценщиком (при приобретении/завершении строительства отдельно стоящего дома оценка должна производиться отдельно для дома и для земельного участка).