Тема: Сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Несмотря на нелюбовь банков к подобной инициативе заемщиков, реально они сделать ничего не могут. В договоре прописано, что кредитуемый обязуется проживать в квартире, но поймать его за руку сложно. «Случаи сдачи в аренду без уведомления банка нередки. Обычно банки никак не могут проконтролировать аренду, особенно если она «серая». Всегда можно сказать, что у заемщика живут «друзья». Даже в Москве, где борьба с нелегалами построена более серьезно, выявление незарегистрированных съемщиков проблематично. Чтобы борьба была успешной, стране надо вернуться в 1937 год, - иронизирует Алексей Дмитриев, - Большинство банкиров, узнав, что заемщик сдает квартиру, могут закрыть на это глаза или просто «предупредить», но ничего предпринимать не будут. Особенно, если заемщик дисциплинированно платит в срок. Наш клиент может попросить (по обстоятельствам) разрешить ему сдать квартиру в краткосрочную аренду, и мы пойдем ему навстречу».
Впрочем, без постоянного дохода заемщик, имеющий хоть пять квартир, получить шестую в ипотеку не сможет. При текущих процентных ставках в 10-13% годовых, чтобы получить 40 000 долларов в кредит на 20 лет и ежемесячно платить 10-13 тысяч рублей, надо иметь постоянный доход в 1000 долларов. «При расчете максимальной суммы кредита рассматривается только доход заявителя на данный момент (его зарплата, доход от ведения бизнеса, другие виды законного постоянного заработка). Не учитывается доход, который клиент планирует получать в ближайшее время, в том числе и от аренды. Подобных сделок наш банк не проводит», - категоричен Игорь Жигунов.
«Если клиент желает платить по кредиту за счет аренды, то это большие риски, так как ипотечные кредиты даются на длительные сроки и цены на аренду в далекой перспективе трудно предсказуемы, - считает Алексей Дмитриев. - Если у заемщика нет достаточного постоянного дохода, то он не сможет расплачиваться в случае снижения арендных ставок. Банк с опаской относится к таким клиентам, так как это могут быть спекулянты, которые проводят рискованные сделки и пытаются заработать на конъюнктуре рынка недвижимости. Однако гораздо важнее отслеживать не сдачу в аренду залога по ипотеке, а например, займы заемщика в других местах, так как он может набрать кредиты разных банков и объявить себя банкротом».
Впрочем у банкиров все же есть методы воздействия на обнаглевшего (с их точки зрения) заемщика. Систематические нарушения договора могут спровоцировать банк его расторгнуть и потребовать погасить задолженность досрочно.

По закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду (на срок, который не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и только для проживания – ведь речь идет о жилых помещениях). Но банки, как правило, выбирают вариант «только с согласия залогодержателя» и прописывают в кредитном договоре пункт о том, что заемщик не имеет права обременять недвижимость арендой или безвозмездным пользованием без предварительного письменного согласия банка.

Дмитрий Чернозубенко, начальник управления ипотечного кредитования банка «Уралсиб», подчеркивает: «Заемщик обязан уведомить банк о своем намерении вселить, зарегистрировать в квартире новых жильцов, постоянных и временных. Фактическое вселение и/или регистрация производится только после получения письменного согласия банка. Это означает, что «Уралсиб» допускает сдачу квартиры внаем, но просит уведомлять о тех лицах, которые будут проживать в квартире».

Как рассказала Татьяна Усенко, эксперт департамента ипотечного кредитования ВТБ 24, если договор аренды не ущемляет права банка как залогодержателя, банк, как правило, дает согласие на аренду. Договор подлежит госрегистрации только в том случае, если срок аренды превышает один год. Регистрацией договора занимаются заемщик (как арендодатель) и арендатор. И, поскольку заемщик получает доход от сдачи недвижимости в аренду, он должен самостоятельно урегулировать свои взаимоотношения с налоговыми органами – банк к этому процессу не имеет прямого отношения.

Платежи по договору аренды могут осуществляться удобным для арендатора и заемщика-арендодателя способом, и банк не требует, чтобы они обязательно осуществлялись безналичным порядком.

Татьяна Усенко напоминает, что «банк вправе в соответствии с условиями ипотечной сделки проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры, а также состав лиц, проживающих в квартире, и основания для их проживания». Заемщик обязан предоставлять возможность уполномоченным представителям банка не менее одного раз в год производить такую проверку.

Если представителя банка не пустят в квартиру (на юридическом языке это называется «необоснованный отказ банку в проверке недвижимости и состава лиц, в ней проживающих») и если выяснится, что квартира сдается в аренду без согласия банка, у заемщика возникнут проблемы. Эти действия являются нарушением условий договора и могут повлечь применение банком по отношению к заемщику различных санкций.

Дмитрий Чернозубенко добавляет, что, если заемщик без ведома банка поселит в квартире жильцов, ему предстоит выплатить банку неустойку в размере 10 тыс. руб. в месяц за каждый случай до момента устранения нарушения.

Банк может установить ежедневный штраф в размере некоторой доли от остатка по кредиту (штраф будет накапливаться, пока вы не предъявите документы, подтверждающие устранение нарушения). В худшем случае залогодержатель имеет право потребовать досрочно вернуть кредит.

На практике заемщики редко сообщают банкам о своем намерении сдавать купленную по ипотеке квартиру. Как рассказала Кристина Рзаева, директор по продажам ипотечной брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования», «доля заемщиков, которые сообщают банку о том, что они будут сдавать купленную по ипотеке квартиру, невелика. В нашей компании таких заемщиков не более 5%. Большинство, даже если планируют в будущем сдавать в аренду, скорее всего, не сообщат об этом банку, так как это несколько ухудшит условия кредита: увеличится первоначальный взнос, повысится процентная ставка». Некоторые банки имеют специальные программы для тех, кто планирует сдавать в аренду купленную квартиру.

По оценке Надежды Архиповой, директора по связям с общественностью ипотечно-риелторской компании «КРЕДИТ МАКС», примерно 30% покупателей, которые приобрели недвижимость с помощью заемных средств, впоследствии сдают квартиру в аренду. Как правило, это родители, которые приобретают квартиру детям «на вырост», или инвесторы. Архипова советует не нарушать кредитный договор: «Если клиент считает выгодным для себя приобрести квартиру с использованием кредита, отдавая в качестве аннуитетных платежей доход от ее аренды, он должен уведомить об этом банк и страховую компанию. Банк оставляет за собой право проверить состояние квартиры. Правда, на практике это случается редко».
Заемщик имеет возможность беспрепятственно зарегистрировать себя и своих ближайших родственников в заложенной квартире. Квартиру можно сдавать в аренду, и, если вы проинформируете о своем намерении залогодержателя, он, скорее всего, не станет чинить препятствий и не сообщит в налоговую инспекцию

У меня друзья сдают квартиру, тоже взятую в ипотеку, они тоже это делают без ведома банка. Может это и не соответствует договору с банком, но проблем не будет, пока сами не обратите на себя внимание банка. А чем еще это можно сделать, разве только невыплатами.

А у нас в договоре с банком четко прописано, что мы не имеем права сдавать квартиру в наем третьим лицам. Ну то есть официально мы не сможем это никак провести. Только подпольно. И потом, действительно сейчас арендная плата не покрывает платежа, как правило. Вот раньше, лет пять назад, я слышала такие красивые истории о том, как люди сдавали ипотечную квартиру, выплачивали арендной платой кредит, да еще и прибыль у них оставалась.

Скажите, а обязательно ли говорить банку откуда Вы будете брать деньги на то, чтобы ежемесячно погашать этот кредит? Главное, что Вы предоставите все необходимые документы, которые подтвердят Вашу платежеспособность, а дальше уже Ваша забота где и каким способом Вы будете погашать эту задолженность. Поэтому не говорите ничего в банке, оформите ипотеку и спокойно сдавайте ее.

Но ведь так действительно легче выплачивать кредит. Можно сказать, что квартира сама платит за себя. А Вам и не надо тратить свои средства на погашение кредита, квартиранты все выплатят.